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I punti chiave per conoscere il costo del mutuo

16/06/2017

immagine news

Nell’ipotesi in cui si decide di comprare casa e si ha la necessità di accendere un mutuo, sono tanti e diversi gli elementi da prendere in considerazione. Prima di scegliere definitivamente quale sia il mutuo più adatto all’esigenze di ciascuno, bisognerebbe capire bene quanto costa effettivamente il mutuo.

Secondo la guida messa a disposizione da Banca d’Italia “Comprare Casa – Il mutuo in parole semplici”, non è sufficiente sapere soltanto il tasso di interesse, ma ci sono anche altri costi, quali:

Spese di istruttoria: costo, fisso o variabile in percentuale al valore dell’immobile, che riguarda le pratiche e le formalità necessarie all’erogazione del mutuo;
Spese di perizia: vengono richieste per la valutazione tecnica dell’immobile da ipotecare. A volte sono a carico della banca stessa;
Spese di gestione: commissione annua per le spese di incasso rata;
Spese notarili: percentuale per la formalizzazione del contratto di mutuo e eventualmente l’iscrizione dell’ipoteca negli appositi registri;
Interessi di mora: maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate, che decorre dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata;
Assicurazione: costo del premio di assicurazione a copertura dei danni sull’immobile e dei rischi legati a eventi relativi la vita del cliente che porterebbero al non pagamento del finanziamento. Nel caso di assicurazione sulla vita, devono essere presentate, al cliente, almeno due preventivi differenti. E’ necessario valutare attentamente i costi della polizza. Quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa rispetto ad altre offerte da diverse compagnie assicurative; se il cliente sceglie una polizza diversa da quella offerta dalla banca, la banca non deve comunque modificare le condizioni offerte per la sottoscrizione del mutuo.

La guida di Banca d’Italia, spiega anche cos’è un piano d’ammortamento.
Il Piano di ammortamento è il piano di rimborso del debito con l’indicazione della composizione delle singole rate, calcolato al tasso definito nel contratto. La rata è composta da quota capitale e quota interessi, dove la prima è la quota costituita dall’importo del mutuo restituito e la seconda è costituita dagli interessi maturati.
Esistono diversi metodi di restituzione del credito. In Italia viene utilizzato il cosiddetto “ammortamento francese”, che prevede una rata fissa composta da quota capitale crescente e quota interessi decrescente. Si evince che nei primi anni di mutuo, vengono pagati soprattutto gli interessi, in quanto sono applicati sul capitale residuo. Man mano che si va avanti l’ammontare di interesse diminuisce e la quota capitale aumenta.

Esempio
Consideriamo un mutuo per la città di Milano, dall’importo di 100.000 euro ed un valore immobile di 200.000 euro, con un piano di ammortamento di 30 anni a rate mensili a tasso fisso 1,90%. La rata da pagare sarà sempre 364,64 euro, ma nella prima rata la quota capitale è di 206,31 euro e la quota interessi 158,33 euro, nell’ultima la quota capitale sarà di 364,06 euro e la quota interesse di 0,58 euro.

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