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Mutui: stesso tasso finale ma diversi

20/07/2017

immagine news

Quando si stipula un contratto di mutuo, sono tante le varianti da prendere in considerazione e non è sempre facile individuare le migliori condizioni.
Spesso si cade in errore e nella maggior parte dei casi ci si chiede soltanto se conviene optare per il tasso variabile o per il tasso fisso, dimenticandosi di scendere più nello specifico.
Scendere più nello specifico significa sapere quali sono gli elementi che danno il tasso finale di un mutuo. Questo è una somma algebrica di due varianti: spread e indice Euribor o indice Eurirs. Lo spread è un valore deciso da ogni banca e rappresenta il ricavo che la banca punta ad ottenere, l’euribor e l’irs sono indici interbancari europei che cambiano a seconda se il mutuo è variabile, nel primo caso, o fisso nel secondo.

Capire come si arriva al tasso finale è un passaggio importante nella scelta del mutuatario, soprattutto per i mutui variabili. Tra le diverse tipologie di contratto che ci si trova ad analizzare, pur a parità di tasso finale, si riscontrano notevoli differenze.
Tanto l’Euribor quanto l’IRS cambiano con il tempo. La differenza è che mentre nel mutuo a tasso variabile per calcolare l’importo della rata mensile viene preso il valore dell’ultimo Euribor, nei mutui a tasso fisso viene preso il valore che ha l’Eurirs al momento della sottoscrizione del contratto e la rata resta sempre la stessa, indipendentemente dalle evoluzioni dei tassi.

Al momento viene preferito il tasso variabile ai mutui a tasso fisso, e le migliori proposte hanno un tasso che oscilla tra lo 0,9% ed l’1% a seconda dell’importo che viene richiesto sul valore complessivo dell’immobile (loan to value).

Ciò nonostante, banche diverse che offrono un mutuo all’1%, non è detto che presentino le stesse condizioni di convenienza e di costo. Per capirlo bisogna prendere in considerazione lo spread ed il calcolo dell’euribor.
A parità di tasso finale, sono più convenienti le banche che non sottraggono l’euribor, negativo, dallo spread previsto. Si può leggere nelle condizioni contrattuali la specifica dicitura “il tasso è calcolato sommando allo spread l’Euribor, che in ogni caso non potrà essere inferiore a 0”. Se il tasso finale è uguale tra le due offerte, vuol dire che le banche che sottraggono l’euribor hanno uno spread più alto, e nel momento in cui la BCE rialzerà i tassi, il tasso (e le rate) aumenteranno di conseguenza.

Considerazioni del genere sono tutte importanti nella scelta del mutuo, senza soffermarsi soltanto alle indicazioni superficiali ma analizzare anche in modo più dettagliato la composizione del tasso e le regole che sottendono il suo calcolo, soprattutto nel caso di mutuo a tasso variabile.

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